Guide pratique pour les futurs propriétaires !

• Le terrain est borné et les surfaces sont garanties
• Il est parfaitement constructible, dans le respect du reglement du lotissement
• Pas de servitudes cachées ou tacites: tout est cadré et mentionné au contrat
• Il est viabilisé : pas de mauvaise surprise pour les frais de raccordement ! (Ces derniers peuvent se révéler très élevés dans certains cas)

Acheter un terrain, les étapes clefs

Les deux étapes principales sont l'obtention du permis d'aménager (qui vous permet de signer l'avant-contrat pour votre terrain) puis la réalisation des travaux de viabilisation (qui permet de signer l'acte notarié et d'obtenir le permis de construire pour commencer les travaux de votre maison).

Le prix d'un terrain, frais et taxes

Le prix d'un terrain est fixé à la parcelle chez Poitou-Terrains, en fonction des caractéristiques de chaque lot. Sauf mention contraire, le prix est mentionné TVA comprise, hors frais et autres taxes.

Acomptes et réservation

Lors de la signature du contrat de réservation (compromis ou promesse de vente), une indemnité d'immobilisation est généralement demandée. Elle permet à l'aménageur de s'assurer que la vente se réalisera, sauf si certaines conditions ne sont pas réunies pour l'acquéreur - les "conditions suspensives", généralement le financement du projet.

Le raccordement

Le coût du raccordement de votre maison aux équipements dépend de votre projet et est ainsi compris dans le budget maison par votre constructeur.

Les Documents

• Le permis d'aménager :

  C'est l'arrêté municipal qui autorise l'aménageur à réaliser les travaux d'aménagement sur le terrain. Il précise par exemple le nombre de lots autorisés et la surface de plancher totale.

• Le contrat de réservation :

  C'est le contrat par lequel l'acquéreur s'engage à acheter un terrain, et l'aménageur à lui vendre, avec des éventuelles conditions suspensives. Un contrat ne peut être signé qu'après l'obtention du permis d'aménager. Le contrat est accompagné des pièces clefs pour votre projet : plan de bornage, règlement, permis d'aménager...

• Le règlement du lotissement :

  Il précise les règles d’urbanisme applicables dans le lotissement (surface de plancher maximum, hauteur des constructions...). Dans les communes où un PLU existe (Plan local d’urbanisme ; anciennement POS – Plan occupation du sol), le règlement du lotissement cesse de s’appliquer au terme de 10 ans, à moins qu’une majorité de colotis demande le maintien du règlement.

• Les statuts de l'association syndicale :

  Ils précisent le fonctionnement de l'association syndicale des propriétaires prévue au code de l'urbanisme. Son rôle est de gérer les parties communes du lotissement en attendant une éventuelle reprise dans le domaine public. Dans certaines communes, des conventions sont signées directement entre l'aménageur et la collectivité pour prévoir la reprise des ouvrages.

• La DAT (déclaration d'achèvement de travaux, ou DAACT) :

  Ce document émis par l'aménageur atteste de la réalisation des travaux du lotissement pour une phase précise (tranches de travaux, ou voirie provisoire). Il indique que les lots sont désormais équipés et raccordables, un pré-requis nécessaire à l'obtention de votre permis de construire.

• L'attestation de surface :

  Rédigée par l'aménageur pour être jointe à votre permis, elle rappelle la surface de plancher autorisée sur votre terrain.

• Le plan de bornage :

  Etabli par le géomètre expert, le plan de bornage donne la surface et les cotes définitives de votre terrain ainsi que les informations administratives (numéro de cadastre par exemple). Ce document permet à votre constructeur de définir précisément l'implantation de votre maison sur le terrain.

Dictionnaire & termes techniques

• Bornage :

  Le bornage définit les limites de la propriété. Il est effectué par un géomètre qui positionne des bornes aux angles du terrain. Le géomètre s'occupe également de la division cadastrale, c'est à dire de déclarer au cadastre les limites de votre terrain.

• Cadastre :

  C’est l’ensemble des documents permettant de situer les parcelles et les immeubles ainsi que d’en représenter le découpage et d’en identifier les propriétaires. Il est consultable à la Mairie.

• Promesse / Compromis de vente / Avant-contrat :

  La promesse unilatérale de vente engage le vendeur à céder un bien à un acheteur identifié pour un prix défini, pendant un délai déterminé. La promesse unilatérale de vente n’engage pas l’acquéreur. Le compromis de vente indique les conditions de vente du bien et signifie un accord entre l’acheteur et le vendeur (en cas de désistement, l’un comme l’autre peuvent avoir à régler des indemnités compensatoires sauf si le désistement résulte d’une clause suspensive). Le terme « avant-contrat » est générique et désigne ces deux types d’accords.

• Viabilisation :

  Un terrain est viabilisé lorsqu'il est desservi en électricité, téléphone, eau et selon les cas en assainissement collectif et gaz.

• Assainissement individuel / collectif :

  Les eaux usées de votre maison doivent être évacuées et traitées. Dans le cas de l'assainissement collectif, le branchement conduit les eaux vers les dispositifs de traitement de la commune. Un assainissement individuel consiste à assainir et infiltrer en sous sol, sur votre terrain, les eaux usées.

• Cahier des charges :

  Ce document est optionnel depuis la réforme du permis d'aménager. Il permet de définir des règles complémentaires entre co-propriétaires sur l'utilisation du lotissement.

• POS/PLU :

  Anciennement « POS », le PLU (plan local d’urbanisme) présente la politique urbaine de la commune, les zonages et les règles à respecter pour les futures constructions.

• Servitudes :

  Une servitude est rattachée à un bien. Il s’agit des conditions et des restrictions qui y sont liées (droit de passage d’un voisin, canalisation...).

• Différé de travaux :

  La finition des routes et trottoirs et souvent différée car les constructions des maisons risquent d'endommager les aménagements. L'aménageur demande alors un différé de travaux, dont la banque se porte garante.

• L'acte notarié :

  Vous devenez propriétaire du terrain le jour de la signature chez le notaire. L'acte constate la vente définitive du terrain et vous pouvez commencer les travaux de construction. Il comprend l'intégralité des documents liés au lotissement et à la vente. Un avant-projet vous est communiqué préalablement au rendez-vous.

• ASL (Association Syndicale Libre) :

  En tant que propriétaire d’un terrain dans un lotissement, vous faites partie de l’ASL. L’ASL sera propriétaire des équipements et espaces communs jusqu’à ce que la commune décide de les incorporer au domaine public. Son rôle est proche de celui d'un syndic ; ses statuts vous sont remis avant la signature de l’acte de vente.
  En pratique, l’ASL est gérée à la création du lotissement par l’aménageur qui se constitue administrateur provisoire. Une assemblée générale est organisée par l’aménageur, au plus tard dans l’année qui suit l’attribution du premier lot ou lorsque la moitié des lots ont été vendus. Les charges que doit supporter l’ASL sont par exemple : les frais d’entretien des équipements communs ou la consommation d’electricité pour l’éclairage public.
  Une provision est appelée lors de l’acte notarié. Elle est ensuite gérée par le bureau de l’association qui la restituera après la rétrocession si aucun travaux de réparation ou d’entretien n’ont été nécessaires.

• Surface de plancher :

  Cette surface détermine la nécessité de recourir à un architecte, et définit le montant de la Taxe d’Aménagement. Elle exclut l’épaisseur des isolations afin d’encourager la performance thermique des constructions. La surface de plancher générale (dans un permis) intègre certaines déductions qui ne sont pas prises en compte dans la surface de plancher « administrative » pour le calcul de la taxe d’aménagement.
  La surface de plancher est définie aux articles L112-1 et R112-2 du code de l’urbanisme. Elle comprend la « somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculé à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ». L’épaisseur des murs n’est plus prise en compte, ainsi que vides et tremies liés aux escaliers/ascenseurs.
  L’emprise au sol (introduite en mars 2012) : L’emprise au sol est globalement « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Il s’agit donc de l’ombre portée au sol lorsque le soleil est à la verticale de la construction. Contrairement à la surface de plancher, l’emprise au sol de la construction comprend l’épaisseur des murs extérieurs (matériaux isolants et revêtements extérieurs compris). Auparavant, ces surfaces étaient exprimées - avec des règles différentes - en termes de SHON (surface hors oeuvre nette) ou SHOB (surface hors oeuvre brute).
  Plus d'informations sur le site du gouvernement.