Guide de l’acquéreur d’un terrain à bâtir

L’achat d’un terrain en lotissement offre des garanties plus étendues qu’hors lotissement : Le terrain est parfaitement borné par un géomètre et les surfaces sont garanties. Il est parfaitement constructible. De plus, ce type de terrain présente des garanties de viabilisation (raccordements eau, électricité…) qui vous assurent de ne pas avoir à prévoir des frais supplémentaires pour la viabilisation – qui peuvent se révéler très élevés dans certains cas. En revanche, l’acheteur reste soumis au respect du règlement du lotissement et de son cahier des charges.

guide_icone_travaux1/ La viabilité

L’acquisition d’un terrain en lotissement vous assure que le terrain est viabilisé et constructible. Un terrain viabilisé est un terrain où les travaux nécessaires à l’implantation d’une maison ont été réalisés : voirie, alimentation en eau, électricité, réseaux télécoms, réseaux d’eaux usées, éclairage, aires de stationnement…

Un terrain hors lotissement peut être viabilisable sans pour autant être raccordé aux divers réseaux (dans ce cas, il convient de prévoir des frais de raccordement à ces réseaux). En lotissement, vous avez la garantie que le terrain est raccordé. Le descriptif des travaux de viabilité réalisés est disponible à la Mairie, auprès de l’aménageur et du notaire chargé de la vente des lots.

guide_icone_doc2/ Le règlement de lotissement et le cahier des charges

Le terrain est constructible, c’est à dire qu’il a le statut de terrain à bâtir et qu’un permis de construire conforme aux documents d’urbanisme sera accordé. Vous pouvez ainsi faire votre demande de permis de construire après avoir pris connaissance de la reglementation du lotissement et vous êtes assurés de la compatibilité de votre projet avec celle-ci.

Le lotissement est régi par des règles spécifiques qui visent à garantir un minimum d’unité des constructions. Vous avez le droit de demander à ce que les autres colotis s’y conforment. Le non-respect du règlement ou du cahier des charges peut conduire à des procédures en régularisation.

• Le règlement de lotissement :

  • Il précise les règles d’urbanisme applicables dans le lotissement (surface de plancher maximum sur votre terrain, hauteur/largeur des façades, les règles de stationnement…).
  • Dans les communes où un PLU existe (Plan local d’urbanisme ; anciennement POS – Plan occupation du sol), le règlement du lotissement cesse de s’appliquer au terme de 10 ans, à moins qu’une majorité de colotis demande le maintien du règlement.

• Le cahier des charges :

  • C’est un document contractuel qui fixe les règles de vie collective dans le lotissement. S’il existe, il doit être remis lors de la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente. Il s’impose à l’acquéreur et aux acquéreurs successifs. Il contient des dispositions sur les servitudes de droit privé (vos obligations vis à vis des propriétés voisines, vis-à-vis des autres colotis et de l’aménageur). Il précise par exemple quels travaux collectifs incombent à l’aménageur, à qui et quand seront transférés les espaces et équipements communs, si les activités commerciales ou professionnelles sont autorisées…

guide_icone_doc3/ Les autres documents clefs

• Le permis d’aménager
Ce permis est délivré et affiché en Mairie pendant 2 mois consécutifs et figure sur un panneau situé sur le lotissement. Toute publicité doit clairement préciser si le permis d’aménager est ou non délivré. L’arrêté délivrant le permis d’aménager précise entre autres :

  • le nombre de lots autorisés
  • la surface de plancher maximale autorisée pour l’ensemble du lotissement. Si la surface hors d’oeuvre nette maximale par lot n’est pas précisée dans le dossier de lotissement, l’aménageur fournira à l’acquéreur une attestation pour chaque terrain.

• La déclaration d’achèvement de travaux
Lorsque les travaux de viabilisation ont été réalisés, l’aménageur peut effectuer une déclaration d’achèvement partiel des travaux. Cette déclaration permet de procéder à l’achat du terrain préalablement à l’exécution des travaux de finition (revêtement des voies, aménagements des trottoirs, plantations…) lorsque l’opérateur dispose d’une garantie bancaire assurant l’achèvement des travaux (montant bloqué, caution mutuelle…). Vous pouvez donc signer la vente définitive lorsque cette déclaration a été réalisée par l’aménageur et que la Mairie ne l’a pas contestée (au plus tard 3 mois après la déclaration).

• Les statuts de l’association syndicale (ASL : association syndicale libre)
En tant que propriétaire d’un terrain dans un lotissement, vous faites partie de l’ASL. L’ASL sera propriétaire des équipements et espaces communs jusqu’à ce que la commune décide de les prendre en charge. L’association n’est pas une copropriété et ses statuts vous sont remis avant la signature de l’acte de vente.

En pratique, l’ASL est gérée à la création du lotissement par l’aménageur qui se constitue administrateur provisoire. Une assemblée générale est organisée par l’aménageur, au plus tard dans l’année qui suit l’attribution du premier lot ou lorsque la moitié des lots ont été vendus. Les charges que doit supporter l’ASL sont par exemple : les frais d’entretien des équipements communs, la consommation d’electricité pour l’éclairage public, les primes d’assurance.

La mission de l’ASL prend fin lorsque la commune décide de classer les espaces communs dans le domaine public et prend donc à sa charge leur entretien. Suite à l’acte notifiant ce transfert, l’ASL peut être dissoute. Pour que les équipements et espaces communs soient conservés en bon état, il est de votre intérêt de prendre part à l’ASL en participant aux réunions et en assumant votre part des charges. Une provision est appelée lors de l’acte notarié. Elle est ensuite gérée par le bureau de l’association qui la restituera après la rétrocession si aucun travaux de réparation ou d’entretien n’ont été nécessaires.