Les étapes pour l’achat d’un terrain

guide_icone_presentation1/ Avant l’obtention du permis d’aménager

Aucun avant contrat de vente de quelque nature que ce soit ne peut être signée. Aucun versement de fonds n’est autorisé. Il est toutefois possible de manifester votre souhait d’acquérir une parcelle sur le projet en l’indiquant à l’aménageur afin d’être ensuite prioritaire pour la signature d’un avant contrat (option ou lettre d’intention).

guide_icone_info2/ Lorsque le permis d’aménager est obtenu

La vente se déroule généralement en trois phases :
• Vous pouvez « poser une option » afin de manifester votre intérêt pour une parcelle et la « pré-réserver ».
• Après quelques jours pour vérifier que le terrain correspond à vos attentes, un avant-contrat est signé. Il s’agit d’un engagement d’achat ferme, signé entre l’aménageur et l’acheteur, qui prévoit la signature chez le notaire de la vente définitive.
• C’est après la signature chez le notaire que vous êtes totalement propriétaire et pouvez démarrer les travaux.

L’avant contrat constitue donc le moment clef du processus d’acquisition et il peut être conclu dès que le permis d’aménager a été obtenu. Il fixe la procédure de vente et doit préciser entre autres :

• la surface de plancher constructible sur votre lot

• sa délimitation qui résulte du bornage (surface approximative si le bornage n’a pas encore été constaté).

• son prix

L’avant contrat prévoit le versement d’une « indemnité d’immobilisation » de 5% qui sera déduite du prix de vente final chez le notaire. Vous disposez d’un délai de retractation de 7 jours à compter du lendemain de la reception par lettre recommandée de l’avant contrat de vente. Cette indemnité d’immobilisation vous sera restituée en cas de non-obtention de votre financement.

guide_icone_doc3/ L’acte de vente

Un avant projet d’acte vous est adressé par le notaire plusieurs semaines avant la date de signature de l’acquisition, lorsque votre financement est sur le point d’être mis en oeuvre et que les travaux de viabilisation sont suffisamment avancés. L’acte de vente précise entre autres les éléments suivants :

• La délivrance du cahier des charges ainsi que le règlement du lotissement.

• Le certificat d’achèvement (total ou partiel) des travaux – en cas de différé des finitions, une copie de l’arrêté de différé est comprise

• Le plan de votre terrain

• La surface de plancher constructible autorisée sur votre lot.

guide_icone_calc4/ Le prix du terrain et les taxes

Au prix du foncier s’ajoutent les éléments suivants :

• Les frais du notaire pour la rédaction de son acte

• Les différentes taxes perçues par l’état – plus communément appelées droits d’enregistrements

• Une provision au profit de l’association syndicale

 

Les Taxes

Avant la réforme de mars 2012 :

Vous aviez général à supporter trois taxes : la TRE (taxe locale d’équipement), la TDENS (taxe départementale pour les espaces naturels sensibles) et la PRE (participation raccordement égouts). Le montant de ces taxes était calculé selon les communes et les caractéristiques de votre projet de construction et figurera sur votre permis de construire. Selon les secteurs, il pouvait s’y ajouter une taxe pour l’archéologie préventive ou le CAUE (conseil architectural)

Après la réforme de mars 2012 :

L’ensemble des taxes exigibles est regroupé au sein d’une taxe globale appelée Taxe d’Aménagement, dont le taux est voté par chaque commune librement entre 1 et 5%.
En cas de réalisation d’équipements collectifs par la collectivité, ce taux peut être majoré jusqu’à 20% sur certains secteurs géographiques définis par délibération.

 

La PRE quant à elle deviendra au 1er juillet 2012 la PAC – Participation Assainissement Collectif. Elle est amenée à disparaître d’ici 2014 et ne peut être demandée dès maintenant dans les secteurs où la Taxe d’Aménagement est majorée (plus de 5%).

 

Le calcul de la taxe d’aménagement est réalisé comme suit : surface de plancher de la construction (voir dictionnaire) X 693 euros (valeur TA 2012) X taux voté par la commune
Les 100 premiers m2 pour une maison individuelle hors Ile de France bénéficient d’une réduction de moitié de la valeur de la TA ainsi que – sur délibération de la collectivité – 50% de la surface au delà de 100m2 si vous bénéficiez d’un PTZ.

 

Exemple pour une maison de 120m2 avec une taxe à 3% dans la Vienne, sans place de stationnement en dehors du garage (valeur de base 2013) :
pour les 100 premiers m2 : 100 X 362 X 3% = 1086 euros
pour les m2 supplémentaires : 20 X 724 X 3% = 434 euros
soit au total une TA de 1520 euros, à laquelle peut s’ajouter la PRE (ou PAC) jusqu’en 2014.

 

En cas de réalisation de places de stationnement en dehors de la surface de plancher (qui comprend le garage clos couvert), chaque place est taxée pour une valeur de 2000 euros (majoration possible à 5000 euros sur délibération de la commune) fois le taux de TA sur la commune.

 

Elle est payée en 2 échéances 12 mois et 24 mois après l’obtention du permis de construire (1 seule échéance à 12 mois si elle est inférieure à 1500 euros ou en cas de permis modificatif).

guide_icone_info5/ Les garanties

L’aménageur doit garantir pendant dix ans les dommages liés aux travaux de voiries et équipements qui compromettraient leur solidité ou leur destination.Contrairement à un vendeur non professionnel, le lotisseur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés liés au terrain vendu : si le sous-sol rendait le terrain inconstructible par exemple.